2020년~2021년 아파트의 열기가 식을 줄 모를때 아파트의 미래 대안으로 나온 생활형숙박시설이 지금은 골머리를 앓고 있는 시점입니다.
2021년 이전에는 등기나 전입신고는 물론 전세자금대출도 가능하므로 사실상 주택과 차이가 없었기 때문에 인기가 좋았습니다.
아파트와 달리 청약에도 별다른 규제가 없어 분양가가 10억을 넘어가는 데도 경쟁률이 엄청날 정도로 큰 인기를 끌었습니다.
부동산 시장이 과열되며 건축법의 적용을 받아 부동산 규제에서 자유롭고 주택수에 포함되지도 않아 종부세 부과대상에서도 제외되고 대출이 쉬우며 좋은 입지에 건설되는 생활숙박시설이 엄청난 인기를 끌었습니다만, 경기침체로 인한 부동산 시장 규제 및 대출규제여파로 아파트도 아닌 오피스텔도 아닌 애물단지가 되어 버린 생활형숙박시설에 대한 문제점을 완화하는 방안이 제시되고 있습니다.
[ 목차 ]
- 생활숙박시설 규제 완화의 배경과 필요성
- 복도 폭 완화 가이드라인 주요 포인트
- 수도권(서울·경기·인천) 생활숙박시설 현황
- 용도변경 절차와 단계별 주의사항
- 유예기간, 행정지원, 지자체 협력 방안
- 화재안전성 확보와 향후 전망
1. 생활숙박시설 규제 완화의 배경과 필요성
생활숙박시설은 2012년 관광진흥법 개정 이후 도입된 새로운 형태의 숙박시설로, 숙박업과 주거 기능이 혼합되어 있습니다.
그러나 초기 분양 단계에서 ‘숙박업 신고 의무’와 ‘거주 불가’ 규정을 명확히 인지하지 못한 소유자들이 많아, 실제로는 주거용으로 사용되거나 불법 임대되는 경우가 빈번했습니다. 특히 수도권의 경우, 부동산 개발 붐과 함께 대규모 생숙 단지가 조성되었지만 복도 폭, 구조, 피난 설비 등의 이유로 합법적인 용도변경이 거의 불가능했습니다.
이에 국토교통부와 소방청은 제도적 보완책으로 ‘복도 폭 완화 가이드라인’을 마련하게 되었습니다.
2. 복도 폭 완화 가이드라인 주요 포인트
- 적용 대상: 2024년 10월 16일 이전 건축허가를 받은 중복도 구조의 생숙(복도 폭 1.8m 미만)
- 주요 완화 내용: 일정 요건 충족 시 복도 폭 기준 완화
- 화재안전성 검토: 전문업체의 피난·방화 성능 보강 계획 수립 → 관할 소방서 검토·인정
- 유예기간: 용도변경 신청 시 이행강제금 부과 2027년 말까지 유예
- 신규 개별분양 제한: 불법 전환 방지
- 신청 기한: 2025년 9월 말까지
이 가이드라인은 단순히 폭을 완화하는 것이 아니라, 안전성 확보를 전제로 한 조건부 완화라는 점이 특징입니다.
3. 수도권 생활숙박시설 현황
아래 표는 국토교통부 통계와 지자체 자료를 토대로, 수도권(서울·경기·인천) 생활숙박시설의 개수, 주요 입지, 평균 복도 폭 현황을 정리한 것입니다. (2025년 8월 기준)
| 지역 | 추정시설(동) | 객실 수(실) | 주요입지 | 평균 복도 폭(중복도) | 용도변경가능성(예상) |
| 서울 | 약 120동 | 약 18,500실 | 강남·송파·마포·영등포 | 1.65m | 조건부 가능 |
| 경기 | 약 250동 | 약 35,000실 | 성남·고양·수원·용인·남양주 | 1.70m | 조건부 가능 |
| 인천 | 약 80동 | 약 12,000실 | 송도·연수·중구 | 1.68m | 조건부 가능 |
| 합계 | 450동 | 65,500실 | - | 평균 1.68m | - |
※ ‘조건부 가능’은 복도 폭 완화 가이드라인 요건을 충족할 경우 용도변경 가능하다는 의미입니다.
4. 용도변경 절차와 단계별 주의사항
- 사전확인: 관할 지자체 건축부서에 문의하여 가이드라인 적용 여부 확인
- 전문업체 검토: 화재안전성 강화 계획 수립(피난로 확보, 방화문·자동소화장치 설치 등)
- 소방서 검토: 관할 소방서의 평가단 심사 후 인정서 발급
- 건축위원회 심의: 지방건축위원회의 최종 의결 필요
- 용도변경 신청: 모든 서류 첨부 후 관할 지자체에 신청
9월 말 기한 내 ‘사전 의사표시’만 해도 유예 혜택을 받을 수 있으므로, 서류 준비가 오래 걸리더라도 빠른 시일 내 절차를 시작하는 것이 중요합니다.
5. 유예기간, 행정지원, 지자체 협력 방안
- 유예 혜택: 2025년 9월 말까지 신청 시 2027년 말까지 이행강제금 부과 유예
- 지원센터 운영: 각 지자체 건축과 및 소방서에 전담 창구 운영
- 홍보 강화: 미신고 생숙 4만 3천실에 대한 문자·우편 안내
지자체와 중앙정부는 단순 행정 절차 안내를 넘어, 실제 설계·보수 비용에 대한 지원 방안까지 검토하고 있습니다.
6. 화재안전성 확보와 향후 전망
복도 폭 완화는 안전성을 담보로 해야 합니다. 따라서 피난 거리, 방화문 성능, 스프링클러 설치 등은 필수이며, 향후에는 스마트 화재감지 시스템 같은 첨단 기술 도입도 확대될 전망입니다.
이번 제도 개선으로 수도권의 대규모 생숙 단지가 합법화 절차를 밟게 되면, 숙박업 시장이 활성화되고 부동산 가치 안정에도 긍정적인 영향을 미칠 것입니다.
생활숙박시설 복도 폭 완화 가이드라인은 규제와 안전 사이의 균형을 맞춘 조치입니다.
수도권 건축주들은 시한 내 절차를 시작해야 하며, 지자체와 소방서의 협력 아래 합법적인 숙박업 전환을 추진하는 것이 중요합니다. 이를 통해 불필요한 법적 분쟁을 줄이고, 시설의 활용 가치를 극대화할 수 있을 것입니다.